央行近期關注的，不地區不只是房市信用管制能否讓房價軟著陸，還包括資金是否從房地產轉向股市，進而形成新的信用擴張風險。央行解讀不動產貸款集中度由37.61%降至35.17%，乍看之下，似乎是房市風險降溫的訊號。但如果沒有解構其結構組成，很可能會看錯重點。
因為身為分子的同期房貸總額其實沒有減少，反而增加約1.3兆元；只是身為分母的銀行其他放款增加得更快，總放款增加約4.96兆元。當分母膨脹速度遠高於房貸成長，房貸占比自然被稀釋，才會出現集中度下降的結果。
拆解其他放款來源，更能看見資金流向。央行資料顯示，個人理財週轉金增加約1.74兆元，顯示不少民眾可能以股票、房屋或其他資產作擔保，向銀行取得資金後再投入金融市場；另一方面，AI供應鏈訂單暢旺，也帶動製造業相關放款增加約0.79兆元，企業為擴產、添購設備與建置新產能，對資金需求同步升高。
也就是說，房貸集中度下降，是AI行情與台股多頭同時帶動企業與個人的借貸需求，把銀行放款總額撐大。央行看到的，是信用資金正從原本較受管制的房市，往股市與產業投資端擴張。
這個趨勢，也可從民間借貸行為得到印證。根據信義房屋統計，2023年平均每月新增房貸加信貸的雙貸族約994人；2024年台股從2萬點一路攻上2.4萬點，雙貸族平均每月增加2341人，較前一年增加逾1倍。2025年平均每月仍增加2114人，2026年3、4月更進一步升至平均每月2730人。截至4月底，同時背負房貸與信貸的雙貸族已突破42萬人。
雙貸族增加不必然等於全部資金都流進股市，也不能直接認定每個人都是借錢炒股；但當台股熱絡、個人理財週轉金大幅增加，且雙貸族人數同步攀升，至少顯示民眾透過信貸、房屋增貸等方式籌資投資的現象正在擴大。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，借錢買金融資產與過去「雙卡風暴」的借錢消費不同，股票仍可出售變現，但其中真正的風險，在於借錢後又透過融資、期貨或選擇權等槓桿把部位進一步放大。
如果只是借100元買100元股票，就算連吞兩根跌停、股價下跌約兩成，手上股票仍約有80元價值，雖然虧損難受，但至少還有資產可以變現。真正危險的是，若借100元後又開槓桿，把投資部位放大到700元，等於用7倍槓桿押行情；上漲時報酬被放大，下跌時虧損、追繳與還款壓力也會同步放大。
以7倍槓桿來看，股價只要下跌超過14.3%，本金就可能被吃光；若遇到兩根跌停、跌幅約20%，700元股票市值剩560元，但其中600元是融資借來的資金，投資人不只100元本金歸零，還可能倒欠40元。更麻煩的是，最初那100元若也是靠信貸、房屋增貸或二胎房貸借來，對同時背房貸與信貸、又沒有預留現金的人來說，股市回檔就不只是帳面虧損，而可能變成沉重的現金流壓力。
眼前集中度下降的數字，未必代表風險已經消失；它更像是一面提醒市場的鏡子：當資金熱潮退去，靠股市與擴產撐大的分母一旦縮小，原本被稀釋的房貸壓力與高槓桿風險，可能會重新浮出水面。
