頗具爭議的東映渡假村開發案，土地位於台東市建和段791號共38筆，佔地約7.4公頃，原本是吳秀華與胞兄、前台東縣長吳俊立各持有一半。
值得注意的是，吳俊立2014年7月買下土地的一半持分，每坪單價約為1091元，總價約3314萬元，但僅過1年，隨即在2015年11月以5倍價錢賣給三地集團董事長鍾嘉村，每坪約4969元，總額高達1億5100萬元。而這筆交易卻未顯示在公開的實價登錄資料上，僅記載於官方的內部地政資料之中。
此外，東映開發案還有另一筆未列在實價登錄上的神秘紀錄。鍾嘉村在2016年3月將土地8分之1持分賣給吳郁展，單價和他入手時一模一樣，每坪約4969元，總價為3775萬元。
為什麼土地交易沒有列在實價登錄？原因就在於，根據《不動產成交案件實際資訊申報登錄及預售屋銷售資訊備查辦法》的第18條規定，直轄市、縣市主管機關受理不動產買賣案件實際資訊的申報登錄，經篩選去除顯著異於市場正常交易價格及特殊交易之資訊並整理後，再提供資訊與內容讓民眾查詢。
也就是説，根據實價登錄的法規，地方政府的地政局處及其所屬的各地政事務所，對於每一筆房地產買賣要不要放上實價登錄，有權限篩選去除「顯著異於市場正常行情」的交易。
萬國法律事務所律師吳典倫受訪表示，法規條文的設計用意，主要是要讓民眾知道房地產的正常行情，所以會把特別貴或特別便宜的極端價格、特殊交易都剔除掉。此外，大家常看到實價登錄的備註欄位有「親友、員工或其他特殊關係之交易」，這也是一種特殊價格的資訊揭露。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨受訪指出，自從實價登錄2012年上路以來，地方政府會剔除異於市場行情的特殊交易，這其實是常態，已行之有年，但也沒有很多，推估大概有3%交易因爲這個原因被剔除，實際統計數字則要看各地方政府。
至於爲什麼要把特殊交易價格「蓋牌」？徐佳馨分析，其實地方政府會有壓力，如果不動產價格漲得太高，會被輿論檢討，另一個原因是防止有如香港建商自行拉抬房價的亂象。她也說，民間作價方式千奇百怪，所以政府才需要透過人力篩選剔除太過異常的特殊交易狀況。
